北京買房，交了定金，但是因為新政，屬于二套資格，賣房不退訂金。由于新政影響，首付不夠，不算違約。

根據《民法通則》、《合同法》及《擔保法》的有關規定，“定金”是一種為了締結合同或履行合同而采取的一種擔保形式。如為締結合同而設的“定金”，則不論購房合同是否最后締結，開發商均應退款或將“定金”抵作房款；如為履行合同而設的“定金”，則購房合同系買賣合同，買賣合同是主合同，擔保合同是從合同，不管是合同簽訂前還是簽訂的同時交付“定金”，主合同不成立從合同就不能成立。
我國《商品房銷售管理辦法》第22條規定：不符合商品房銷售條件的，開發商不得銷售商品房也不得收取任何預訂款性質的費用。因此，如果商品房不符合銷售條件，而購房者已經交納了“定金”，那么無論雙方是否約定“定金”退還事項，開發商都應無條件退還定金給購房者。
此外，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規定，因不能歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方也是應當返還定金的。
根據有關規定，房地產開發企業只有在取得房屋銷售的合法證件后，才能收取買房人的定金，而定金是等同罰金的。即因購房人的原因不履行購房合同，定金不退；若屬開發商違約，是要雙倍賠償的。

買房訂金依法應予退還?！　‘斮彿空咭呀挥喗?定金或認購金)，但還沒有簽訂正式《商品房預售合同》的情況下：如果購房者已向賣方支付了訂金(定金或認購金)，但沒有說明所交款項的性質，也沒有任何約定，這種情況購房者都可直接向賣方或其代理人要回所交款項。
　　如果賣方所售項目有《預/銷售許可證》或產權證，購房者與賣方有約定，所交款項為定金，且如果買賣雙方就《商品房買賣合同》達不成一致意見，最終沒有簽訂合同，所交款項予以沒收，定金一律不退。
這種約定有違公平公正的原則，應屬強迫交易的行為，這種情況如賣方拒不退還定金，購房者可直接向法院起訴，但《商品房銷售管理辦法》第二十二條對這種約定似乎是認同的?！　≈档靡惶岬氖?，簽訂正式的房屋預售契約之前，買賣雙方簽訂的有關認購書(或稱意向書)并不是房屋買賣契約，不具備房屋預售契約的法律效力，只是一份廣義的合同。
若認購書中有定金條款，則若購房者在簽訂認購書后反悔，發展商有權沒收購房者的定金；若發展商違約，不與購房者簽訂正式的預售合同，則購房者有權要求發展商雙倍返還定金。如果認購書中約定的只是訂金，那么就不具備定金的法律后果了。

“定金”與“訂金”雖然在字面上只差一個字，但法律后果卻相差甚遠?！岸ń稹笔侵府斒氯思s定由一方向對方給付、作為對合同履行的擔保的一定數額貨幣，在法律上屬于一種擔保，目的在于促成合同的履行?！岸ń稹币唤浗o付，若給付的一方不就無權要求返還定金，若收受定金的一方不履行合同就應當雙倍返還定金。而“訂金”給付后，如發生一方不履行合同導致合同，收受訂金的一方必須如數退還訂金?！　　逗贤ā返谝话僖皇鶙l規定：“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方當事人可以選擇適用定金或者違約金條款?！庇捎谖覈逗贤ā芬幎ǖ亩ń鹗沁`約定金，它與違約金在目的、性質、功能等方面都有相同性，因此在許多情況下兩者不能并用，否則，不僅將會給違約方強加過重的責任，而且責任后果與違約所實際造成的損失相比相差很大，也是不合理的。所以在當事人既約定了違約金又約定了定金的情況下，應當允許并且只能由守約方選擇一種對其最有利的責任形式，而不能兩者都同時選擇適用?！　￡P于賠償損失與定金罰則能否并用問題?！逗贤ā窙]有加以規定。司法實踐中存在兩種觀點：一種觀點認為，既然《合同法》明確規定違約金與定金罰則不能并用，而違約金就是預定的損失賠償金，因此賠償損失也不能和定金罰則并用。另一種觀點認為，賠償損失與定金罰則應當并用，但是要受到限制，即兩者并用時，不應使非違約方獲取不當利益，通常以兩者并用不超過合同標的價金總額為限。理由如下：　　
1.定金罰則與賠償損失是不同的責任形式，定金罰則兼具擔保和懲罰功能，它的適用不以當事人違約實際造成損失為前提，具有相對獨立性，可以獨立于賠償損失責任予以適用?！　?br /> 2.定金罰則與賠償損失之間存在著內在聯系，賠償損失以完全賠償為原則，當兩種責任形式并用時，可能出現定金擔保利益和損失賠償金之和超過守約方實際損失的情形，依照公平原則和誠實信用原則，對此予以限定是必要的?！　?br /> 3.違約金并非預定的損失賠償金，因為預定的損失賠償金必須是以損失的實際發生為前提，但違約金的適用僅以一定違約行為發生為前提，因此《合同法》規定違約金與定金罰則不能并用并不能推導出賠償損失與定金罰則也不能并用的結論?！　?br /> 4.如果當事人選擇違約金條款，當違約金不足以彌補其損失時，可以依照《合同法》第一百一十四條第二款規定，要求人民法院或者仲裁機構予以增加。如果當事人選擇定金條款，當定金不足以彌補損失時，按照前述兩者不可以并用的觀點，當事人的損失將得不到救濟。這樣顯然會引致《合同法》所保護法益之失衡，亦有體于公平原則?！　‘斎?，為有效實現定金的擔保功能，定金罰則與賠償損失并用時，應首先適用定金罰則。只有當適用定金罰則不足以彌補當事人損失時，人民法院可以根據合同的約定和當事人的請求判令違約方再賠償損失。

根據《合同法》的規定，“當事人可以依照〈中華人民共和國擔保法〉約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
”，“定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。

如果需要針對性解答，可以直接向我咨詢并描述您的情況，本地專業律師將24小時在線解答。